Bouquet
Le bouquet est l'apport initial versé au vendeur au moment de l'acquisition. Dans l'approche forReal, il peut être financé par un ou plusieurs investisseurs disposant de capital immédiat.
Le viager
Un mécanisme ancien, structuré pour l'investissement moderne.
Le viager en club deal ne répond pas aux mêmes besoins qu'un investissement locatif traditionnel. Il s'adresse aux investisseurs qui veulent placer du capital dans l'immobilier sans porter les contraintes de gestion locative classique.
Rente
La rente est le paiement mensuel versé au vendeur. Elle peut être mutualisée entre des investisseurs qui préfèrent investir progressivement plutôt que mobiliser un ticket important dès le départ.
Décote d'occupation
Lorsque le vendeur conserve l'usage du bien, le prix d'acquisition intègre une décote immédiate. Cette décote rémunère l'absence de jouissance immédiate du logement et la durée incertaine de détention.
Fiscalité différée
Pour les contribuables à forte tranche marginale d'imposition, le viager évite les loyers imposables pendant la période d'occupation : pas de cash-flow encaissé, donc pas de fiscalité locative intermédiaire.
Zéro gestion locative
Le crédirentier conserve l'usage quotidien du bien. L'investisseur ne gère ni vacance locative, ni impayés, ni rotation de locataires ; il capitalise une valeur patrimoniale décotée.
Family offices & HNWI
Le modèle cible aussi des investisseurs disposant de liquidités ou de trésorerie à placer sur des actifs tangibles, sans endettement bancaire et avec des règles de sortie cadrées dès le départ.
Capitalisation plutôt que cash-flow
Un locatif classique cherche du revenu immédiat, souvent fiscalisé. Le viager vise plutôt une accumulation de capital à terme, sans fiscalité intermédiaire sur des loyers inexistants.
Ce que ce n'est pas
Le viager n'a pas vocation à surperformer un locatif ultra-optimisé ou une opération de marchand de biens. C'est un véhicule de préservation et de développement patrimonial pour profils bancarisés ou déjà exposés à l'endettement classique.
